Różnorodne sytuacje życiowe mogą spowodować, że wymarzone gniazdko stanie się zbędne lub przestanie spełniać oczekiwania właścicieli. Wtedy pierwsza myśl, jaka przychodzi do głowy to sprzedaż mieszkania. Tylko, czy jest to możliwe, gdy na głowie dodatkowo ciąży … hipoteka? Odpowiedź brzmi: jak najbardziej! Cały proces wymaga jednak więcej formalności i czasu. Jak więc sprzedać nieruchomość z kredytem hipotecznym?

sprzedaż domu z kredytemSzał na nieruchomości!

Ostatnimi czasy, branża deweloperska przeżywa swój złoty rozkwit. Ceny nieruchomości śrubują w górę i według Banku Rozrachunków Międzynarodowych są dziś zdecydowanie wyższe niż jeszcze dekadę temu. W dodatku banki centralne kuszą tanimi kredytami, które zachęcają do inwestowania w bardziej ryzykowne rynki, np. zakup nieruchomości pod wynajem. Co jednak, gdy zmiana priorytetów życiowych, przeprowadzka do innego miasta bądź inne czynniki powodują, że musisz zrezygnować z dotychczasowego lokum zakupionego na kredyt?

Należy być świadomym, że procedura sprzedaży mieszkania z kredytem jest niemal identyczna, jak standardowa sprzedaż lokalu nieobciążonego hipoteką. Niemal – bo w końcu w hipotekę wpisany jest bank, a to wiąże się z pewnymi ograniczeniami i wymaga dostarczenia dodatkowych zaświadczeń.

Sprzedaż mieszkania z kredytem – zaczynamy!

Pierwszy etap to przygotowanie chwytliwego ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości, w którym nie może zabraknąć informacji o ciążącym na niej kredycie. Faktycznie nie musi ona wpłynąć na decyzję potencjalnego kupca. Jednak warto powiadomić go o stanie prawnym mieszkania, nie ukrywając przed nim żadnych tajemnic.

Dopiero, gdy odnajdziesz kupca to o swoich zamiarach możesz powiadomić bank!

sprzedaż mieszkania z kredytemKrok drugi – wycieczka do banku

Na szczęście kredyt hipoteczny nie przekreśla drogi do sprzedaży kredytowanej inwestycji. W końcu kredytobiorca i tak pozostaje właścicielem nieruchomości – nawet, mimo faktu, że instytucja bankowa zabezpiecza się wpisem do księgi wieczystej! Tak więc, masz prawo robić ze swoim M, co chcesz!

Dlatego po znalezieniu kupca – w pierwszej kolejności, osoba zamierzająca sprzedać nieruchomość powinna skontaktować się z kredytobiorcą, u którego otrzymała hipotekę i wystąpić o złożenie zaświadczenia. Na takim dokumencie obowiązkowo musi odnaleźć się:

  • notka o wysokości salda kredytu wraz z kosztami dodatkowymi, których jednorazowa spłata, za zezwoleniem banku obliguje do uzyskania promesy kredytowej i wykreślenia ze spisu o obciążeniu hipoteki, w IV dziale Księgi Wieczystej.
  • konieczne jest podanie numeru rachunku, na który zostanie przelana reszta kwoty.

W późniejszym etapie należy postarać się o pisemną zgodę instytucji, na zwolnienie z hipoteki po spłaceniu całości kredytu. Wyrażenie aprobaty oznacza, że sprzedaż mieszkania lub domu z kredytem można uznać oficjalnie za rozpoczętą!

Krok trzeci – podpisz umowę przedwstępną z kupującym!

Pamiętaj, że promesa kredytowa to obietnica banku na wykreślenie właściciela z obciążenia widniejącego w księdze wieczystej. Jednak zostanie zrealizowana tylko po uprzednim otrzymaniu zaliczki od kupca nieruchomości. Dzięki temu – zarówno sprzedający, jak i nabywca posiada jasną i klarowną sytuację odnośnie zainwestowanego kapitału.

Promesa kredytowa ważna jest tylko 30 dni! Dlatego, warto jak najszybciej podpisać umowę przedwstępną z kupującym. Co ważne – sprawa jest znacznie prostsza, jeśli chodzi o kontrahentów, którzy nie finansują kupna nieruchomości hipoteką. Wówczas taki dokument nie musi być sporządzony u notariusza. Równie dobrze możesz spisać go samodzielnie – mając na uwadze najważniejsze informacje, jak:

  • Datę podpisania umowy
  • Wysokość zadatku lub zaliczki
  • Cenę nieruchomości
  • Wskazanie stron umowy

umowa sprzedaży mieszkania z kredytemKrok czwarty – kierunek notariusz …

Inaczej jest w sytuacji, gdy osoba kupująca mieszkanie, zaciąga na ten cel kredyt. Tutaj w gwoli dopełnienia finalizacji transakcji, niezbędna jest wycieczka do notariusza, który sporządzi właściwą umowę sprzedaży. Dopiero jej kopia stanowi dla banku element wiążący! Zawiera bowiem wszelkie cenne dane, jak: numer konta bankowego, na który nabywca musi przesłać środki, z tytułu spłaty hipoteki. Ponadto, bank kupującego będzie wiedział, jaką część sumy musi przelać na rachunek sprzedającego, a jaką na konto jego banku. W następnym kroku, notariusz zajmuje się wnioskowaniem w sądzie, o zmiany w księdze wieczystej nieruchomości.

Krok piąty – spłata kredytu

Bez względu na to czy potencjalny kupiec nabywa nieruchomość za gotówkę lub posiłkuje się kredytem hipotecznym – to na samym początku spłacana jest pożyczka zbywcy! Dopiero w późniejszym etapie – pozostała część sumy zakupu przekazywana jest na konto właściciela. W sytuacji finansowania inwestycji środkami kredytowymi – kwota dla sprzedającego trafia dopiero po okazaniu dokumentu potwierdzającego spłatę całego zadłużenia. Bez tego bank nie wyrazi zgody na rozliczenie kredytu!

Dlatego po złożeniu wniosku o wykreślenie z hipoteki, automatycznie zostanie uruchomiona pozostała część kredytu. Mało która instytucja bankowa wyraża zgodę na jednoczesną wypłatę środków. Zatem wniosek o wykreślenie z IV księgi wieczystej należy złożyć tylko po wypłacie całkowitej! Warto dodać, że sprzedający nie musi otrzymać pieniędzy za swoją nieruchomość. Dzieje się tak w momencie, gdy nie dostarczy w terminie zaświadczenia otrzymanego w banku, które potwierdza całkowitą spłatę kredytu hipotecznego.

Nie przewidując jednak żadnych problemów – ostatnim finalnym etapem jest złożenie w banku zgody na zwolnienie z hipoteki i przekazanie jej kupującemu.

czy można sprzedać mieszkanie z kredytemKrok szósty – a co, jeśli wystąpi problem?

Bankowcy jednogłośnie podkreślają, że procedura udzielenia hipoteki na nieruchomość, z obciążonym już kredytem hipotecznym nie różni się zbytnio od finansowania inwestycji bez wsparcia kredytowego. Jedyną, ale za to kluczową rozbieżnością jest konieczność posiadania zaświadczenia o wysokości zadłużenia z promesą, która wykreśla dotychczasowy bank z hipoteki.

Jednak problem pojawia się w momencie, gdy kwota pozostająca do spłaty hipoteki znacznie przewyższa wartość nieruchomości – a właściciel nie posiada środków na uregulowanie tej różnicy. W takiej sytuacji dobrym rozwiązaniem jest przeniesienie zabezpieczenia na inną nieruchomość. Żaden bank nie powinien sprawiać kłopotu, gdy wartość zabezpieczającej nieruchomości będzie wystarczająca.

Sprzedaż nieruchomości z kredytem walutowym – co da się zrobić?

Nie da się ukryć, że Polacy lubują się w kupowaniu nieruchomości z finansowym wsparciem banków. I to nie tylko z pomocą kredytów złotówkowych, ale i walutowych. Jak sprzedać mieszkanie z zaciągniętym kredytem, np. we frankach? Sytuacja jest klarowna, gdy posiadasz środki w obcej walucie, dzięki którymi szybko spłacisz zadłużenie.

Natomiast w gorszej sytuacji są osoby, które skorzystały z kredytu, gdy kurs waluty był dużo niższy niż aktualnie. Wówczas bank wylicza, po obecnym kursie waluty, zadłużenie kredytobiorcy, które podaje w złotówkach. Niestety, często okazuje się, że wartość inwestycji jest dużo niższa niż suma hipoteki. Jeśli znajdujesz się w podobnej sytuacji – koniecznie przeanalizuj, czy sprzedaż nieruchomości rzeczywiście jest opłacalna. I zastanów się może nad …

… Alternatywnym rozwiązaniem jakim jest wynajem obciążonej hipoteki i zakup drugiej inwestycji. Jest to jednak możliwość dla osób, które mają płynną sytuację finansową i chcącym stopniowo budować swój kapitał oszczędności.

dom z kredytemSprzedaż nieruchomości z kredytem to nic nadzwyczajnego!

Sam widzisz, że sprzedaż nieruchomości z kredytem jest, jak najbardziej możliwa – wymaga jedynie posiadania odpowiedniej wiedzy oraz świadomości istniejących zagrożeń. Oczywiście konieczne jest również znalezienie chętnego, który mimo ciągnących się tygodniami procedur bankowych będzie chętny na nabycie inwestycji.

Ba, możesz nawet sprzedać inwestycję, której nieruchomość jest obciążona zadłużeniem i toczy się wobec niej egzekucja komornicza! Jednak taka transakcja wymaga współpracy z komornikiem, a także przełożenia szeregu dokumentów, m.in. zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem i uregulowanych należnościach wobec spółdzielni lub wspólnoty, a także wniosku potwierdzającego brak osób zameldowanych w sprzedawanej nieruchomości.

Oceń ten wpis