Decydując się na kredyt hipoteczny, pierwszą myślą z jaką musisz dojść do ładu jest sposób spłaty rat. To obok prowizji, oprocentowania oraz kosztów dodatkowych jedna z najważniejszych rzeczy, które będą miały istotny wpływ na ogólny koszt hipoteki. Pamiętaj, że zadłużasz się na wiele długi lat – dlatego przy wyborze raty powinieneś kierować się poziomem swojego budżetu domowego oraz oceną zdolności kredytowej. Jaka forma spłaty rat sprawdzi się w Twoim przypadku?
rata rowna czy malejaca

Rata równa czy malejąca? Rozkładamy na czynniki pierwsze

Aby dokładnie zrozumieć, jak funkcjonują raty równe i malejące, niezbędna jest znajomość ich części składowych. Rata kredytu to nic innego, jak kwota, którą kredytobiorca zobowiązany jest płacić banku, w ramach zaciągniętego zobowiązania. Każda z takich rat składa się z części kapitałowej, czyli niewielkiego fragmentu pożyczonej sumy oraz części odsetkowej – oprocentowania, które bierze się z odsetek od pożyczonych środków.

Wysokość comiesięcznej raty uzależniona jest od:

  • Wysokości kredytu hipotecznego,
  • Okresu kredytowania,
  • Wielkości oprocentowania, 
  • Rodzaju rat

Na podstawie powyższych czynników bank wylicza zdolność kredytową klienta – a więc maksymalną sumę, o jaką może kredytować. W praktyce odnosi się to wyłącznie do wysokości pierwszej raty – bo chcąc uzyskać, jak najwyższą kwotę należy wybrać najdłuższy okres kredytowania z rodzajem rat równych! Dlaczego? Otóż są one niższe w pierwszych latach spłacania hipoteki niż raty malejące.
raty malejace

Jakie są najważniejsze różnice?

Istotą raty malejącej, jak sama nazwa wskazuje – jest spłata coraz niższych rat. W tym przypadku – część kapitałowa jest niezmienna przez cały okres kredytowania, natomiast udział części odsetkowej stopniowo spada. Dlaczego tak się dzieje? Jest to spowodowane faktem, że banki naliczają odsetki od zmniejszającego się zobowiązania, jaki pozostaje do spłaty. W efekcie – po kilku lub kilkunastu latach, poziom raty malejącej zrównuje się z ratą równą, a w kolejnym okresie jest od niej zdecydowanie niższa.

Całkowity koszt zaciągniętego kredytu jest niższy przy wyborze rat malejących!

Z kolei przy wyborze rat równych, czyli annuitetowych inaczej rozkładana jest część odsetkowa i kapitałowa. W początkowym okresie spłacania, górę biorą odsetki – a sama suma pożyczki regulowana jest znacznie wolniej. Dzięki temu, na początku kredytowania, pierwsze raty są o kilkanaście procent niższe od raty malejącej. Jednak podsumowując, ogólne koszty hipoteki są tutaj znacznie wyższe! Co ważne, ratę annuitetową cechuje jednakowa wartość przez cały okres kredytowania.

Raty stałe czy malejące? Który rodzaj wybrać?

Odpowiedź na te pytanie wcale nie jest taka jednoznaczna, jak mogłoby się wydawać … Wszystko zależy od możliwości finansowych oraz oczekiwań potencjalnego kredytobiorcy. Jeśli zależy nam na ogólnym tańszym koszcie kredytu to warto wybrać raty malejące. Jednak czy jest to doskonała opcja dla ludzi młodych lub w sile wieku? Niekoniecznie. W przypadku takich osób zdecydowanie lepszym posunięciem jest wybór rat równych.

Raty malejące skutecznie obniżają ocenę zdolności kredytowej, już na samym początku wnioskowania o kredyt. Ponadto, w pierwszym okresie kredytobiorca musi przeznaczyć na ten cel większą kwotę z domowego budżetu aniżeli przy wyborze rat równych. A to, jeśli biorąc pod uwagę bieżące korzyści będzie trudne do przebrnięcia – pomimo całkowitych ogólnych korzyści. Na dodatek rata równa to prostszy sposób na wkalkulowanie jej w finanse osobiste. Z łatwością można ustawić stałe zlecenia na niezmienną kwotę i nie martwić się, czy w kolejnym okresie ulegnie podwyżce. Po prostu wiadome jest, czego można się spodziewać, co miesiąc. A jest to z pewnością bezcenna wygoda!

Zalety raty równej:

  • Niższa rata zobowiązania w początkowej fazie kredytu – dzięki temu hipotekę mogą zaciągnąć nawet osoby, z niewielką zdolnością kredytową,
  • Możesz mieć pewność, że zmiana wysokości rat nie będzie odczuwalna, jak przy wyborze rat malejących – zmianie ulegać będą jedynie niewielkie ułamki między częścią kapitałową, a odsetkową. Na początku spłaty zobowiązania – większość raty generalizują odsetki. Po kilku latach, w równych częściach regulowane są odsetki i kapitał, a pod koniec okresu spłaca się już niemal sam kapitał!
  • Pewniejsza forma zobowiązania, która ułatwia zarządzanie domowym budżetem – szczególnie dla osób, które nie posiadają oszczędności i dodatkowej gotówki na wypadek nieplanowych wydatków,
  • Gwarantuje lepsze poczucie komfortu i bezpieczeństwa, 
  • Na starcie zapewnia wyższą ocenę zdolności kredytowej niż raty malejące

Zalety raty malejącej:

  • Im dłuższy okres kredytowania i wyższe oprocentowanie, tym większe oszczędności – nie biorąc pod uwagę kosztów dodatkowych, jak ubezpieczenie, marża czy prowizja,
  • Szybko zmniejsza się saldo całkowitego zadłużenia – jednak ceną za to jest wyższa w początkowym etapie rata kredytu, która skutecznie obniża zdolność kredytową klienta,
  • Doskonale sprawdza się, w przypadku zobowiązania na wyższą kwotę 

Miej na uwadze również to, że rata malejąca jest bardziej podatna na wahania WIBOR – szczególnie w początkowym okresie spłaty kredytu. A co za tym idzie jej oprocentowanie jest zmienne, co może być bolesne dla rodzinnych finansów, które będą wystawione na wyższe comiesięczne koszty rat.
raty stale czy malejace

Raty równe i malejące a wahania stopy procentowej

W praktyce niesłabnącym zainteresowaniem i popularnością cieszą się raty równe. Praktycznie – nie udziela się pożyczek czy kredytów gotówkowych spłacanych w ratach malejących. Wybór ten natomiast tyczy się kredytów hipotecznych. Jest to dość trudna decyzja, do której podjęcia niezbędne jest oszacowanie przyszłych korzyści. Wybrać niższą ratę na start z wyższymi kosztami całkowitymi, a może wyższą na początku, która obniża zdolność kredytową, ale za to jej wartość szybko maleje i ostateczne koszty kredytu są znacznie niższe? Jest to trudna decyzja – jednak w pierwszym, jak i drugim przypadku można uzyskać wymierne oszczędności. Sęk w tym, która opcja jest bardziej opłacalna w Twojej sytuacji.